Prečo nedostanem sumu hypotéky takú, akú potrebujem?
Autor: Jana Žiaková
Podmienky pre získanie hypotéky sa každým rokom sprísňujú. V minulosti pri nízkych úrokových sadzbách a benevolentnejších pravidlách bolo pomerne jednoduché zobrať si úver v hodnote, ktorú človek potreboval. NBS chcela opatreniami zabrániť najmä zadlžovaniu ľudí, ktorí by v čase krízy mali problém svoje záväzky splácať.
Aktuálne sú kritéria nastavené tak, že ľudia nedostanú plnú požadovanú sumu a musia si úver dofinancovať. Ideálnym stavom sú samozrejme našetrené vlastné finančné prostriedky. Chýbajúce financie možno získať aj stavebným alebo spotrebným úverom.
Na čo sa banky sústredia?
Banky sledujú viacero parametrov pri žiadostiach o hypotéku a na ich základe sa môžete stretnúť s dvoma skratkami :
DSTI (Debt Service To Income) - ukazovateľ veľkosti finančnej rezervy po odpočítaní životného minima a schopnosti spotrebiteľa splácať úver, kde platí, že nemôžete dostať úver viac ako je 8-násobok svojho čistého ročného príjmu
Výška splátky úveru môže dosiahnuť maximálne 60 % čistého príjmu žiadateľa po odrátaní životného minima. V predchádzajúcich rokoch bola hranica stanovená na 80 %.
LTV ( Loan to Value) - Ide o percentuálne vyjadrenie výšky úveru k pomeru vašej nehnuteľnosti, ktorú určuje súdny znalec. Banka niekedy prehodnocuje znalecký posudok aj svojim interným bankovým znalcom, avšak nie vždy akceptuje hodnotu zo znaleckého posudku. V takom prípade sa pri LTV vychádza z hodnoty určenej bankou.
Príklad: Ak sa dozviete, že môžete "dostať" LTV 80 %, znamená to, že pri kúpe
100 000 eur-ovej nehnuteľnosti, vám vie banka požičať maximálne 80 000 eur.
V súčasnosti poskytujú banky maximálne 20 % úverov do výšky v hodnote 80 %. Ostatné musia byť nižšie.
Ďalším parametrom, ktorý ovplyvňuje výšku hypotéky, je "stress test". Banka v teoretickej rovine umelo navýši úrokovú sadzbu. Zisťuje tým, či by bol žiadateľ daný úver schopný splácať aj pri vyššom úroku. K tomuto navýšeniu môže dôjsť napríklad v dôsledku zmeny základnej úrokovej sadzby po ukončení fixácie úveru.
Vplyv na výšku hypotéky má aj to, či je žiadateľ slobodný alebo ženatý/vydatá, koľko má detí, či pracuje na Slovensku alebo má príjem zo zahraničia, či má pracovný pomer na dobu neurčitú, jeho záväzky, ako splátky úverov, povolené prečerpanie, výživné a pod. Čím vyšší príjem žiadateľ má, tým vyššiu hypotéku môže dostať. Pravidelný, dostatočne vysoký príjem a žiadne záväzky sú ideálnym scenárom. Presným opakom je klient s exekúciami alebo záznamom v úverovom registri.
Treba očakávať, že sprísňovanie politiky pri udeľovaní hypoték bude pokračovať a podmienky hypotéky budú čoraz ťažšie a náročnejšie. Ak zvažujete kúpu, výstavbu či rekonštrukciu vášho bývania, myslite na to, že každé odložené euro sa v očiach banky bude počítať.